東京都の商業用不動産の不動産鑑定評価や建物管理。

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不動産鑑定評価

●豊富な経験、ノウハウを活かします。
 弊社の営業開始は平成14年であり、営業開始当初から事業用不動産・開発用不動産の鑑定評価に特化して来ましたので、鑑定業者としての実績年数は大手鑑定事務所と同年数です。また、前身では、、ビル・マンション・ホテル等の建設、運営、管理を、並びに現在では、関連会社でワンフロアー800坪の大規模オフィスビルのプロパティマネジメント・ビルメンテナンスを行っております。さらに、関係会社と共にワンフロアー650坪の大規模オフィスビルを三菱地所株式会社及び 株式会社三菱地所設計と取り組み完成させました。これらの経歴により、収益・空室率のマーケティング並びに不動産に係る支出を1項目ごとに「現場の目」で見積もることができます。その結果として、「収益が出る物件」、「稼働率の高い」商業物件は、潜在的な収益性を反映した適切な鑑定評価が可能となります。
 また、全国各地に渡り、過去1万棟を超える多種の事業用・商業用不動産の調査、鑑定を行った経験もあり、特に大型のオフィスビル・ホテル等の商業用不動産の鑑定評価について精通しております。
 現在もこの豊富な経験を活かし、設立年数からは考えられない件数のJ-REIT、私募ファンド等の証券化対象不動産・商業用不動産の鑑定評価も行っております。

(1)事業再生に関わる資産評価を行います。
 弊社は、平成16年に産業再生機構の不動産アドバイザーに任命された経緯から事業再生に係わる資産評価業務にも精通しております。

(2)賃料増減額改定を目的とした継続家賃の鑑定評価を行います。
 昨今の不動産市場は地価変動、景気変動、企業業績等の変動もあり、特に都心部のオフィス賃料は変動傾向にあります。しかし、契約中の家賃については更新時においても、オーナー・テナント間の力関係やこれまでの契約事情・契約更新の経緯などの様々な事情もあり、増減額改定には困難を伴うのが実情です。弊社では継続家賃の鑑定評価書を用い増減額改定へ導いた調停・訴訟案件も多数手掛けており、対相手弁護士対策等のノウハウも熟知しております。
  これらの継続家賃の鑑定評価に関しては旧来型の鑑定評価手法では不十分な面も多く、鑑定評価を行ったとしても調停あるいは裁判上有利な展開とならないケースもあります。しかし、弊社の不動産鑑定評価は増減額改定あるいは賃料の増減額改定の阻止を行った実績及びその改定等に向けての解決策を熟知した上で+αの要素を探求し、賃料交渉成功への手助けを致します。

(3)改正不動産鑑定評価基準に対応した証券化対象不動産の鑑定評価を行います。
 平成19年7月に改正不動産鑑定評価基準(新基準)が施行されたことにより、証券化対象不動産の鑑定評価においては以前にも増して社会的責任、法的責任が問われ、投資家保護の観点から不動産鑑定評価書の十分な説明責任、記載事項の標準化、品質確保等が重要視されることとなりました。これに伴い、不動産鑑定業者、不動産鑑定士とも業務内容の負担は増大しており、新基準に対応できる鑑定評価作業の実践が要求されております。弊社の評価システムは新基準の実務指針が策定される以前より、独自の品質方針に基づいて精緻な手順で鑑定評価を行ってきており、新基準に対応したクオリティの高い不動産鑑定評価書の発行が可能です。
  また、実際の鑑定評価作業においてはグループ会社部門である全国50棟のホテルを担う「アセットマネジメント代行業務」、東京5区にある70棟のオフィスビルを取り扱う「不動産遵法性瑕疵・権利関係調査業務」、ワンフロアー800坪の大規模事務所ビルのプロパティマネジメント・ビルメンテナンスを担当する「プロパティマネジメント・建物管理業務」各セクションと連携し、そのノウハウを駆使して、特に建物の遵法性、詳細なビルメンテナンスコストの把握等を反映した適切な鑑定評価が可能な日本では数少ない鑑定事務所の一つであると自負しております。

(4)投資運用外部専門委員の引受けを行います。
 監督官庁の規制強化により、更なる公正性・透明性確保の要請が見込まれます。インリックスは不動産鑑定評価業務及び不動産調査業務並びにプロパティマネジメント業務で培った豊富な経験を基に、独立・専門の外部委員として、御社の「投資運用委員会」の設立・運営に参加し、御社の意思決定に的確なアドバイスを行うことができます。

(5)リースバック賃料等のシングルテナント新規賃料評価
 レンダー様向け、信託銀行様向けに証券化対象不動産に入居するテナントの賃料水準の妥当性を確認、証明する根拠賃料として活用されております。

(6)大規模リニューアルに係るオフィスビルの詳細鑑定評価業務を開始いたしました。
 弊社はプロパティマネジメント・ビルメンテナンスの実践・数多くの不動産調査・鑑定の実績があり豊富なビル情報の蓄積があります。これにより、ビルリニューアル前の家賃水準、共益費水準、経費水準と、ビルリニューアル後の家賃水準、共益費水準、経費水準のシュミレーションが可能です。また、リニューアル工事の仕様レベルによる新規募集賃料水準を的確に分析致します。

(7)ISO9001に基づく良品質な鑑定評価を行える評価システムを構築しております。
 不動産鑑定業界において、いち早く導入したISO9001品質方針に基づき、弊社独自のファイリングシステム(鑑定評価手順、品質管理方法)により良質で精緻な不動産鑑定評価書の発行を行います。このファイリングシステムは適切な鑑定評価手順・品質管理を確立したものとして監督官庁への提出も行い、認識していただいております。

(8)証券化対象不動産の鑑定評価は、通常の鑑定評価の場合と異なり、評価作業に当たり、資料収集に圧倒的な情報量の差異があります。
 弊社は、不動産調査部において確立した、不動産信託設定における詳細調査を行い物件概要書を作成する上で必要となる書類収集ノウハウを、証券化対象不動産の評価作業に生かして、的確な資料を収集・確認するシステムを作り上げました。この資料収集システムを鑑定評価新基準に要求される煩雑な評価手順にいち早く対応させ、クライアント様の資料徴求のご負担の軽減を図りながら、すばやい資料の収集作業と受領済み資料の確認作業の実現を図っております。
>>証券化対象不動産必要書類一覧表へ


(1)事業再生・私的整理・DESにおける資産評価
民事再生・会社更生等に係わる鑑定評価
私的整理の事前相談時における資産査定

(2)証券化対象不動産の鑑定評価
J-REIT 、私募ファンド、信託受益権売買等に伴う鑑定評価

(3)商業不動産の鑑定評価(価格評価)
ホテル(リゾートホテル、シティホテル、ビジネスホテル等)、GMS、ショッピングセンター、テーマパーク、アミューズメント施設、倉庫、病院、介護施設・・・etc

(4)運営事業商業不動産の事業評価

(5)継続家賃評価
賃料増額訴訟・調停対応(弁護士対応、対相手対策の意見書作成、反論意見書作成、期日記録解説、ミーティング等)

(6)リースバック賃料等のシングルテナント新規賃料評価
レンダー様向け、信託銀行様向けに証券化対象不動産に入居するテナントの賃料水準の妥当性を確認、証明する根拠賃料として活用されております。

(7)一般鑑定評価
売買、交換、担保、訴訟、相続財産評価、同族間売買、現物出資等
借地権、借家権、区分所有権、区分地上権、空中権等に係る鑑定評価
減損会計、共同ビル事業、等価交換事業、会社分割・M&A
民事再生・会社更生等に係る鑑定評価、工場財団評価、観光財団評価


インリックス株式会社は、「個人情報の保護に関する法律」(以下「法」といいます)に基づき、以下の事項を公表致します。

1. 個人情報の利用目的等
(1)書面で個人情報を直接取得する場合以外の方法で、個人情報を取得する場合の利用目的
(法第18条第1項関係)
弊社が不動産鑑定評価業務の過程において取得する各種個人情報につきましては、地価公示・地価調査ほかの公的評価及び不動産鑑定士等が行う鑑定評価等業務(※)並びに周辺業務に限って利用させていただきます。 ※「鑑定評価等業務」とは不動産の鑑定評価並びに不動産鑑定士等の名称を用いて行う不動産の客観的価値に作用する諸要因に関しての調査・分析または不動産の利用、取引もしくは投資に関する相談に応じる業務をいう。
(不動産鑑定評価に関する法律3条2項)

(2)本人の求めに応じて第三者提供を停止している場合の公表事項
(法第23条第2項関係)
現在のところ、該当有りません。

(3)共同利用に関する公表事項
(法第23条第4項関係)
弊社は、取得する取引事例等に関する個人データを下記により共同利用いたします。
【1】共同して利用する者の範囲;(社)日本不動産鑑定協会並びにその会員、又は都道府県不動産鑑定士協会に所属する会員
【2】共同して利用される個人データの項目;物件所在地、価額、面積、取引当事者の氏名、面する道路の幅員などの個別的な、あるいは公法上の制限、所在する地域の特徴などの地域的な価格形成要因のデータ項目
【3】利用目的;地価公示、地価調査ほかの公的評価及び不動産の鑑定評価に関する法律第2条の2に定められた鑑定評価等業務
【4】管理責任者;社団法人東京都不動産鑑定士協会
(又は社団法人日本不動産鑑定協会)

2. 保有個人に関して、本人の知り得る状態に置くべき事項(法第24条第1項関係)
弊社の保有個人データについて以下の事項を公表いたします。
(1)個人情報取得事業者の氏名又は名称;インリックス株式会社

(2)保有個人データの利用目的;鑑定評価等業務(※)並びに周辺業務
※ 「鑑定評価等業務」とは不動産鑑定評価並びに不動産鑑定士等の名称を用いて行う不動産の客観的価値に作用する諸要因に関しての調査・分析または不動産の利用、取引もしくは投資に関する相談に応じる業務をいう。
(不動産鑑定評価の法律に関する法律3条2項)

(3)開示・訂正等・利用停止等にかかる手続き
3.以下をご参照下さい。

(4)苦情の申し出先
〒103-0026
東京都中央区日本橋兜町1-10 日証館3階
インリックス株式会社
管理部 個人情報開示等受付係
(5)認定個人情報保護団体の名称及び苦情の申し出先
現在、当社の所属する認定個人情報保護団体はありません。

3. 開示等の求めに応じる手続等に関する事項(法第29条関係)
(1)開示の求めの対象となる保有個人データの項目
不動産鑑定評価書(控)記載の
個人データ
対象不動産の所在、所有者の氏名、
テナントの氏名等
不動産鑑定評価の依頼に関して
取得された個人データー
対象不動産の所在、依頼者の氏名、
テナントの氏名等
社団法人日本不動産鑑定協会作成
の会員録
会員の氏名、住所、勤務先、
電話番号等
開示の求めの対象となる保有個人データの項目は以下の通りです。

(2)開示等の求めの申し出先
開示等のご請求は下記宛、所定の申請書に必要書類(お手数ですが当社にご郵送でお求めいただけますか)を添付の上、郵送によりお願い申し上げます。
なお、封筒に朱書きで、「開示等請求書類在中」とお書き添えいただければ幸いです。

<送付先>
〒103-0026
東京都中央区日本橋兜町1-10 日証館3階
インリックス株式会社
管理部 個人情報開示等受付係

(3)開示等の求めに際してご提出いただく書面及び手数料等
「開示等の求め」を行われる場合は、下記の【1】申請書をダウンロードし、所定の事項をすべてご記入の上、【2】本人確認のための書類を同封して上記開示等の求めの申し出先までご郵送くださいますようお願い申し上げます。
なお、申請書様式がダウンロードできない場合は、当社まで、返信用の80円切手と住所氏名をご記入いただきました返信用封筒を同封の上、下記住所までご郵送くださいますようお願い申し上げます。折り返し申請書用紙をご送付させていただきます。

【1】申請書様式
1. 保有個人データ開示申請書(開示等様式1)
2. 保有個人データ変更等申請書(開示等様式2)
3. 保有個人データ利用停止等申請書(開示等様式3)
4. 保有個人データ第三者提供停止申請書(開示等様式4)

【2】本人確認のための書類
運転免許証、旅券、健康保険証、外国人登録証明書の写しのいずれか1つ以上と印鑑証明書(申請書に押印された印鑑にかかるもの)

(4)代理人による開示等の求め
「開示等の求め」をなされる方が未成年者又は成年被後見人の法定代理人若しくは、「開示等の求め」をなさることにつきご本人様が委任した代理人様の場合は、
上記(3)【2】の書類に加えて下記の書類【1】又は【2】を必ずご同封下さいますようお願い申し上げます。
【1】法定代理人の場合
・法定代理権があることを確認させていただくための書類(戸籍謄本等)
・法定代理人ご本人であることを確認させていただくための書類
運転免許証、旅券、健康保険証、外国人登録証明書の写しのいずれかひとつ以上と印鑑証明書(申請書に押印された印鑑にかかるもの)
【2】委任による代理人の場合
・委任状(本人の実印を押印したもの)
・代理人ご本人であることを確認させていただくための書類
運転免許証、旅券、健康保険証、外国人登録証明書の写しいずれかひとつ以上と印鑑証明書(申請書に押印された印鑑にかかるもの)

(5)開示の求めにご対応させていただくための手数料及びそのお支払い方法
一請求につき、315円とさせていただきます。
所定の金額分の郵便切手を申請書類にご同封ください。

(6)開示等の求めに対するご回答方法
ご申請者の申請者記載住所宛に書面によってご回答申し上げます。

(7)開示等の求めに関して取得した個人情報の利用目的及び保存期間
開示等の求めにともないまして取得致しました個人情報は、開示等の求めに対応するために必要な範囲のみで取り扱うものと致します。ご提出いただいた書類は、開示等の求めに対するご回答が終了した日より2年間保存し、その後廃棄させていただきます。

(8)不開示事由について
次に定める場合は、不開示とさせていただきます。不開示と決定した場合は、その旨、理由を付記させていただきご通知申し上げます。また、不開示の場合につきましても所定の手数料をいただきます。
・開示の求めの対象が法第2条で定義する保有個人データに該当しない場合
・本人又は第三者の生命、身体、財産その他の権利利益を害するおそれがある場合
・当社の業務に適正な実施に著しい支障を及ぼすおそれがある場合
・他の法令に違反することとなる場合
・申請者の個人情報の存在が認められない場合
・代理人による申請に際して、代理権が確認できない場合
・所定の申請書類に明らかな虚偽がある場合

4. 苦情及び相談の受付に関する事項(法第31条関係)
弊社の個人情報の取扱いに関する苦情または相談については、下記まで【1】電話、【2】FAX又は、【3】郵送でお申込み下さいますようお願い申し上げます。

〒103-0026
東京都中央区日本橋兜町1-10 日証館3階
インリックス株式会社
管理部 個人情報開示等受付係

東京都の茅場町、日本橋、三越前駅近くの商業用不動産のソリューション・不動産鑑定評価・建物管理。

東京都中央区日本橋兜町1-10 日証館3階
ソリューション事業部 TEL:03-5614-2009  鑑定評価部・建物管理部 TEL:03-5614-2004

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